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东莞老旧小区增设电梯该怎样操作?
日期:2019年04月29日    来源:

   《东莞市既有住宅增设电梯管理办法(第四次征求意见稿)(以下简称《办法》)》听证会在市住建局举行,市民代表、政协委员以及来自社区居委会、设计单位、电梯安装企业、(园区)镇街住建规划部门的听证代表参加会议。

   记者获悉,会上,18名听证人围绕资金筹集、组织实施、安全认定、使用管理及维护等内容进行现场听证。每一位听证人提出的建议和问题,市住建局质量安全管理科科长、听证陈述人郭志川一一给予了回应。郭志川表示,下一步该局将结合实际情况,并本着实事求是、虚心学习的态度进一步完善《办法》,力争早日提请市政府审议。

 资金筹集 “政府补贴”写入《办法》

老旧小区住宅楼加设电梯,资金如何筹集成为不少参会人员关心的问题。《办法》提出,既有住宅增设电梯所需要的资金可以通过4种方式筹集,即按照谁受益谁出资、以及按照楼层受益大小的原则等因素,由业主协商分摊比例后共同出资;属于房改房的,可以申请使用单位住房维修基金;可以申请使用房屋权人名下的住房公积金、专项维修资金;社会投资等其他合法资金来源。

  “加设电梯可以惠及很多老年人,如果没有政府补贴,老年人没办法承担分摊费用,加设工作也很难推进。”市政协常委、提案者黎小艳建议,结合东莞实际情况,将“政府补贴”列入《办法》作为资金筹集的途径之一。

  有市民代表、听证人贺元持相似的看法。他建议由政府主导,对电梯施工中所增加的施工税费,可以减免或直接退给电梯安装单位、电梯生产商。或者,政府在收取这笔费用后,以补贴的形式退给增设电梯单位。他举例称,如果增设一台电梯需要费用50万元,按照建筑业税率9%计算,可以减少4.5万元的费用,减轻费用负担。听证人吕小华也呼吁增加政府补贴,并把补贴用到真正有需要的老旧小区。

   住建局质量安全管理科科长、听证陈述人郭志川回应,接受听证代表提出的意见,将“政府补贴”写入《办法》报市政府审议。他透露,《办法》出台后,由相关部门制定实施细则作为配套推动加设电梯落到实处,惠及民生。

   业主失联 园区(镇街)电梯办协助解决《办法》提出,既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

   但花园新村某栋业主,就遇到“囧境”。民盟南城总支盟员、提案者刘文波称,部分业主希望增设电梯,要达到“2/3业主同意”的条件,理论上只要9户业主同意。但是,目前仍有3家业主联系不上。记者了解到,不仅是花园新村,不少老旧小区增设电梯同样面临联系业主渠道受限的问题。“业主联系不上,不代表他们不同意加设电梯。” 刘文波建议,政府部门协助联系失联业主。

   市民代表、听证人王竖灵也表示,老旧小区增设电梯,与业主之间的沟通或会遇到形形色色的问题,向哪些部门提出申请、如何申请,希望有专门的组织协调业主解决上述难题。

   郭志川给与会听证人员一颗“定心丸”。他介绍,《办法》明确园区、镇街组织成立既有住宅增设电梯领导小组及领导小组工作办公室,负责辖区内组织实施、政策宣传和指导协调工作,协调业主解决上述问题。除此之外,社区居委会配合园区(镇街)电梯办负责所在辖区既有住宅增设电梯的协调工作。 郭志川还透露,届时该局将统一向社会公布园区、镇街电梯办的联系方式等信息。

   增设电梯 原则上不得改动房屋主体结构在既有住宅增设电梯后,不免对原住宅采光、日照、楼间距等造成影响。东莞市大业施工图审查有限公司王与祥直言,增设电梯,不对旧房子的结构产生影响难度大。他建议划定好旧建筑、增设电梯的安全责任工作。

  广东华方工程设计有限公司瞿力认为,增设电梯有两种方式,一种加建,一种改建。目前很多老建筑楼龄达到二三十年,如果改建就会涉及到责任主体的问题。加装电梯后的建筑结构安全,由谁负责? 因此,瞿力建议《办法》增加一项条款:原则上不能改动房屋主体结构。一旦改变房屋主体结构,需要做好安全鉴定工作。

  对此,郭志川明确,增设电梯,原则上不能改变房屋的主体结构,这是《办法》起草一贯坚持的原则。涉及实操性的技术问题,在《办法》出台后将由相关职能部门出台相应的配套细则,作为电梯安装的技术指引。

  “实施过程中,出现的问题可能会千差万别,只能是见招拆招。”郭志川还坦言,在前期调研感受颇深,推进老旧小区加设电梯各方阻力较大,其中业主矛盾是大困难。《办法》规定,2/3业主同意就可启动申请增设电梯,余下1/3业主不同意的问题,可在公示阶段以书面形式提出。有反对意见应先进行协调,在协调未果的情况下再通过法律途径来解决。“物权法有规定,应尊重每个业主的权益。”

  郭志川还表示,《办法》的制定,既要遵循上位法的规定,又要在业主的赞成者和反对者之间寻找平衡点。这不仅仅需要政府的努力,还需要多方共同努力形成合力,让大家相向而行,让《办法》惠及更多居民。

■ 出台背景

老住宅区居民对增设电梯呼声日涨

  “鼓励有条件的加装电梯”,在2018年十三届全国人大一次会议上,被写进2018年《政府工作报告》。今年全国两会,“加装电梯”再次写入《政府工作报告》,但措辞从去年的“鼓励有条件的加装电梯”变成了“支持加装电梯”。 近年来,北京、杭州、厦门、广州、深圳等城市正在加速推进这一“看得见、摸得着的民生实事”。

   鉴于历史原因,在2000年《建设工程质量管理条例》颁布以前,我市部分高于6层的住宅未安装电梯,给长期居住在旧楼的居民带来了极大不便。随着人民生活水平的提高和人口老龄化趋势的发展,老住宅区居民尤其是中老年市民对既有住宅增设电梯的呼声日涨。

   在此背景下,东莞非常有必要出台符合我市实际情况的既有住宅增设电梯的管理办法。市住建局质量安全管理科科员、听证陈述人王玉卿介绍,早在2018年4月,东莞开始谋划研究出台东莞市既有住宅增设电梯的相关管理办法,解决群众诉求。经过多方共同推进、调研和完善,形成《东莞市既有住宅增设电梯暂行办法(第四次征求意见稿)》。目前,市住建局正在向各园区、镇街及各相关部门征求意见。

■ 《办法》看点

1、业主反对加设电梯无法达成共识?

   成立电梯办作为第三方协商或调解《办法》明确园区管委会、镇人民政府(街道办事处)组织成立既有住宅增设电梯领导小组及领导小组工作办公室(以下简称电梯办),负责辖区内组织实施、政策宣传和指导协调工作,社区居委会配合园区(镇街)电梯办负责所在辖区既有住宅增设电梯的协调工作。

   设计方案公示期间部分业主提出反对意见的,业主经过协商仍无法达成共识的,可由园区(镇街)电梯办组织社区居委会或者业主委员会等第三方进行协商或者调解,进一步充实完善了协商协调机制,充分发挥业主和基层组织自治作用。

2、加设电梯审批流程是否复杂?

  政府审批实施联合审查《办法》精简政府审批流程,明确既有住宅增设电梯项目建筑面积不计入计容建筑面积,免于征收地价 和城市基础设施配套费,不办理不动产权登记。

  为减少业主跑动次数,政府审批方式实施联合审查,即由属地园区(镇街)增设电梯办公室统一受理申请,并组织自然资源、消防、市场监督管理、住房城乡建设局等部门进行联合审查。

3、电梯后期安全谁来维护管理?

  业主可委托物业服务企业或其他单位管理为加强既有住宅增设电梯后电梯使用管理,《办法》要求业主委托物业服务企业或其他单位管理电梯,业主未委托的,由业主代表协商约定一名业主作为使用管理者,其他业主承担连带安全管理责任,及早堵住安全隐患漏洞。

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